פסק-דין בתיק ת"א 15743-07

נתוני רקע וקורות הסכסוך

1.         התובעת 1 (להלן, גם " מקח") היא הבעלים של מבנה מסחרי ברח' שמחה גולן בחיפה המכונה "גרנד קניון" (להלן- " הקניון"). התובעת 2 (להלן - "התובעת") היא חברת הניהול האחראית מטעמה של מקח על ניהולו של הקניון.

2.         הנתבע (להלן, גם "ביטון") התקשר עם מקח בזכרון דברים ולאחר מכן בחוזה שכירות במסגרתו שכר חנות בקניון, שפעלה תחת השם המסחרי "מינימל". בגדר חוזה השכירות עם מקח, התקשר  ביטון בחוזה ניהול עם התובעת.

3.         יחסי השכירות בין הצדדים נמשכו כ-8 שנים. במהלכם, ובעיקר משנת 2004 ואילך, התגלעו ביניהם סכסוכים רבים. אלו הולידו מספר הליכים משפטיים, ובגדרם זה שבפניי.

4.         סכסוך מרכזי בין בעלי הדין נסב לעניין הצבת מעמדי בגדים (סטנדים), שלושה במניין, שהציב ביטון מחוץ לחנות. לכך חבר ביטול הוראת קבע שניתנה על ידי ביטון, בגדרם של ההסכמים האמורים, ותשלום דמי שכירות וניהול שלא על דרך הוראת קבע. אלו הולידו את תביעת הפינוי של התובעות נגד ביטון, שנדונה והוכרעה ע"י כב' השופט פרידמן ב-ת.א. 12027/07 (להלן- "תביעת הפינוי"). תביעת הפינוי נענתה בפסק דינו של השופט פרידמן. ערעור שהוגש על פסק דינו נדחה, באופן שפסק דינו היה לחלוט.

5.         קדמה במספר ימים לתביעת הפנוי, תביעה שהגיש ביטון כנגד התובעות. בגדרה של זו קבל ביטון על קיום אירועים ברחבה הסמוכה לחנות אשר גרמו, לשיטתו, לנזקים לעסקיו. ועוד נטען כי במהלך הסכסוכים האמורים ניתקה התובעת את החשמל לחנות, וכתוצאה מכך נגרמו נזקים. תביעה זו נדונה ב-ת.א. 11953/06 שנדונה והוכרעה ע"י כב' השופטת פריאל (להלן- "תביעת ביטון"). תביעת ביטון נדחתה על ידי השופטת פריאל. ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה, באופן שפסק דינה היה לחלוט.

6.         התביעה השלישית היא זו שנדונה בפניי. על כך להלן. מן הנתונים שבפניי אני למד כי ביטון וחברה שבשליטתו הגישו אף תביעה רביעית, היא ת.א. 4489-09-08. אין לי מידע אודות קורותיה. ב"כ ביטון מציין כי תביעה רביעית זו היא בגין מכלול עילות הקיזוז שנדונות בהגנתו של ביטון בתביעה השלישית שבפניי.

            הנה-כי-כן, פסקי הדין בתביעת הפינוי ובתביעת ביטון הולידו פלוגתאות פסוקות המחייבות אותי בגדר התביעה שבפניי, וממילא מקלות על דרכי. כך, מן הסתם ככל שעסקינן בפלוגתאות פסוקות שתיקבענה בפסק דיני, כאן ועכשיו. מן הסתם, אלו יחייבו את בית המשפט בתביעה הרביעית האמורה.

            אכן, פליאה היא בעיניי, לנוכח כל אלו, על שום מה לא ראו ב"כ הצדדים, עד הנה, בהליכים האמורים, לגרום לכך שכולם יידונו בפני שופט אחד. לא כך התגלגלו הדברים. מסכת הסכסוכים הנמשכת בין הניצים, זכתה להגיע לשולחנם של ארבעה שופטים, בבית משפט זה.

7.         התביעה שבפניי היא תביעה כספית, בגין חובות נטענים של דמי שכירות ודמי ניהול בגין החודשים ספטמבר - דצמבר 2007, חוב דמי חשמל בגין החודשים אוגוסט וספטמבר 2007, ריבית פיגורים בגין הסכומים האמורים, פיצוי מוסכם בהתאם להוראות חוזה השכירות ופיצוי בגין פגיעה במוניטין ובשם הטוב של התובעות, בגין מעשי בריונות נטענים של ביטון.

            הגנתו של ביטון מפורטת ומעלה שורה נרחבת של עילות קיזוז. אלו יפורטו ויוכרעו להלן.

8.         במסגרת התביעה שבפניי הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. המצהירים נחקרו על תצהיריהם באופן שנשמעו ראיות מהחל עד כלה. ב"כ הצדדים הסכימו כי בגדר הראיות שבפניי הם יורשו להגיש כתבי בי-דין בתביעת הפינוי ובתביעת ביטון. כך נאסף בפניי חומר ראיות וטענות, רב וענף.

9.         פרטי וקורות הסכסוך, כפי שהוכרעו בתביעת הפינוי ובתביעת ביטון ושכאמור הולידו פלוגתאות פסוקות עד הנה, יפורטו להלן.

תביעת הפינוי

10.        בין בעלי הדין התעוררה מחלוקת לעניין הצבת שלושה סטנדים מחוץ לחנות. ככל שעסקינן בכך הכריע השופט פרידמן לחובתו של ביטון. אכן, מפסק הדין נלמד, תוך אימוץ עמדתו של ביטון, כי הייתה הסכמה שבשתיקה מצד מקח והתובעת, להצבתם של שלושה סטנדים, ובהמשך הדרך לתשלום סכום חודשי בסך 150 דולר בגין הצבתם. משהכריע השופט פרידמן כך, הוא נדרש לשאלה המשפטית האם רשות זו להצבת סטנדים היא רשות הדירה, שניתן להסתלק ממנה, או שמא אינה הדירה ומחייבת לאורך כל תקופת השכירות.

            לאחר עיון ודיון, ובהכרעה מפורטת ומנומקת, פסק השופט פרידמן כי מדובר ברשות הדירה, שניתן היה להסתלק ממנה. משעה שכך נפסק, ולנוכח העובדה שלאורך שנים רבות וארוכות עמד ביטון במריו ולא הכניס את הסטנדים לחנותו (למצער למעט סטנד אחד שהייתה הסכמה שימשיך להיות מוצב מחוץ לחנות), פסק השופט פרידמן כי ביטון נמצא מפר הפרה יסודית את הסכם השכירות באופן שביטול הסכם השכירות נעשה כדין. כפועל יוצא מכך הורה השופט פרידמן לביטון לפנות את החנות.

            יצויין, ככל שעסקינן בביטול הוראת הקבע, כי השופט פרידמן לא ראה בביטולה משום הפרה יסודית המצדיקה את ביטול החוזה וסילוק ידו של ביטון. כך, משעה שביטון ביקש לממש אופציה שהייתה לו להארכת השכירות, והתובעות יכלו לסכלה, אילו סבורות היו שמדובר בהפרה יסודית. אכן, די היה לשופט פרידמן בקביעתו אודות ההפרה היסודית לנוכח הצבת הסטנדים, על מנת להגיע לתוצאה הסופית.

            מעבר לדרוש, אף השופטת פריאל, בפסק דינה בתביעת ביטון, מלבד שראתה עצמה קשורה בפלוגתה הפסוקה בפסק דינו של השופט פרידמן לעניין הסטנדים, אף ראתה להצדיק קביעה זו לנוכח נימוקים משפטיים נוספים, השאובים מתורת "חוזי היחס" ודיני הבתים המשותפים.

תביעת ביטון